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29/03/2011
QUE HACER A LA HORA DE COMPRAR UN INMUEBLE
Rafael Ernesto Pantaleon
 
SAN FRANCISCO DE MACORIS..-  Muchos abogados dominicanos no toman el cuidado de efectuar las comprobaciones previas requeridas en las operaciones inmobiliarias, limitándose por lo común a obtener la certificación del estado de la propiedad en el Registro de Títulos. Muchas veces el agente de bienes raíces y el vendedor presionan al comprador a un cierre festinado a pesar de las advertencias de su abogado.

Para iniciar las comprobaciones de lugar, el vendedor debe proporcionar al comprador o a su asesor legal, los siguientes documentos:

• Fotocopia del Certificado de Título del inmueble.
• Fotocopia de la mensura o del plano del inmueble.
• Fotocopia de la Cédula de Identidad del vendedor o de su Pasaporte y la de su cónyuge si es casado.
• Fotocopia del recibo de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en que conste el último pago del impuesto sobre la propiedad (IPI) o fotocopia del certificado de exención del pago de dicho impuesto, al igual que copia de la certificación de la DGII en que conste que el vendedor se encuentra al día en sus obligaciones fiscales.

Si la vendedora es una sociedad:

• Fotocopia del expediente constitutivo de la sociedad, del Certificado de Registro de la sociedad en el Registro Mercantil, al día, y del acta que autoriza la venta;
• Certificación expedida por la DGII, en que conste que la compañía está al día con el pago de sus impuestos.

Si el inmueble es parte de un condominio:
• Fotocopia de la declaración de condominio;
• Fotocopia del reglamento de condominio;
• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Certificación del condominio haciendo constar que el vendedor está al día con el pago de las cuotas de mantenimiento;
• Fotocopia de las tres últimas asambleas celebradas por el condominio;

Si el inmueble es una vivienda:

• Fotocopia de los planos de construcción, debidamente aprobados por las autoridades correspondientes;
• Inventario de los efectos mobiliarios existentes;
• Copias de los últimos recibos de agua, luz, teléfono, etc.

Luego de obtenida la documentación antes indicada, la labor del abogado consiste en cerciorarse de que el inmueble que figura en el Certificado de Título se encuentre libre de todo derecho de tercero y de que sea exactamente el inmueble que desea comprar su cliente.

A esos fines, se deberán tomar los pasos siguientes:

• Investigación en el Registro de Títulos: El abogado deberá hacerse expedir una certificación del Registro de Título en que conste el estado jurídico de la propiedad.
• Comprobación por un agrimensor: Se debe contratar siempre un agrimensor independiente que verifique que el inmueble a comprar es el mismo que figura en el Certificado de Título presentado por el vendedor.
• Inspección de las mejoras: Se deberá contratar un ingeniero civil o arquitecto que inspeccione cualquier mejora objeto de venta casa, apartamento a fin de comprobar que los planos presentados por el comprador son correctos y que las mejoras se encuentran en buenas condiciones estructurales.

• Permisos: El abogado del comprador deberá confirmar que la propiedad objeto de compra podrá utilizarse a los fines deseados. Es el caso por ejemplo que se este comprando un solar a fin de construir un condominio, y que la urbanización o la zona no se permitan esas edificaciones.

• Posesión: El abogado deberá verificar que el vendedor está en posesión del inmueble a comprar o establecer las condiciones en que será entregado al comprador.

• Empleados: El vendedor deberá pagar las prestaciones laborales correspondientes a los empleados relacionados con la explotación de la propiedad objeto de compra.

• Servicios: El abogado encargado de la operación o el cliente mismo deberá verificar que el vendedor no tiene deudas pendientes por concepto de servicios de agua, luz, teléfono, telecable u otros servicios.

Gastos y honorarios para transferir la propiedad
Los gastos para el traspaso de la propiedad del vendedor al comprador ascienden a aproximadamente el 3.1% del valor de mercado del inmueble, desglosado de la siguiente manera:

• 3% por concepto del impuesto sobre transferencias inmobiliarias (Ley #288-04).
• Gastos menudos por concepto de sellos diversos, tales como certificación de cheque o talón, sellos, propina, etc.

En cuanto a los honorarios profesionales, la tarifa estándar es del 1% del precio de la compra, lo cual incluye normalmente la asesoría en la negociación de la compra, las diligencias requeridas para comprobar el estado del inmueble, la redacción de la Promesa de Venta y del Contrato de Compraventa, así como su legalización ante Notario, el pago de los impuestos de transferencia, la inscripción del Contrato de Compraventa en el Registro de Títulos y el retiro del Certificado de Título expedido a nombre del comprador.

Impuestos sobre la propiedad
Los inmuebles titulados a nombre personal que tengan un valor superior a los cinco millones de pesos, están sujetos al pago anual del 1% de sobre cualquier excedente sobre esa suma, por concepto del Impuesto sobre la Propiedad Inmobiliaria (IPI), salvo las excepciones previstas en la Ley.
 
 
 
 
 
 
 
 
 


   

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